Situación actual y alternativas al problema de la vivienda en Sevilla

Cuantificación de la necesidad de vivienda en Sevilla

La Oficina del Plan de Sevilla, creada para estudiar las necesidades en la ciudad y elaborar el documento del Plan General de Ordenación publicó en su documento de "Avance" apartado "población y vivienda", un cuadro en el que cuantifica las formas de acceso a la vivienda que mejor se acopla a las posibilidades reales, resultando:

Alquiler hasta 20.000 pts/mes 10,3%
Alquiler hasta 25.000 pts/mes 7,2%
Compra en 20 años hasta 35.000 pts/mes 26,4%
Compra en 15 años hasta 45.000 ptas/mes 8,2%
Compra en 20 años hasta 45.000 ptas/mes 28,2%
Compra en 15 años hasta 65.000 ptas/mes 14,2%
Compra en 15 años hasta 125.000 ptas/mes 5,1%

Es fácil Imaginar la sonrisa de mas de uno al ver estos precios, sonrisa que acaba cuando se sabe que este documento se publicó en el año 2002 y ha sido el documento base que cuantificaba las viviendas necesarias a construir en los próximos años, cifrándolas en 50.000, cifra finalmente aprobada en el Plan General.

El precio medio actual de una vivienda en el barrio de El Cerro es de 106.650 €, que hace que la cuota mensual a pagar en 20 años sería de 74.000 ptas ¡sin contar con los intereses!. Según esto, el 94,9% de la población está adquiriendo una vivienda fuera de sus posibilidades "reales", eso sin irnos al barrio de Los Remedios, con un precio medio de 313.830 €*, con lo que la "cuota" mensual sin intereses sería de 217.500 ptas al mes durante 20 años. Este dato sería suficiente para reconsiderar tanto los estudios realizados como las conclusiones, pero ¿quién determina el precio de la vivienda?

Precio de la vivienda

Algunos darían una fácil respuesta, la ley de la oferta y la demanda. Siendo un poco más serios, unos de los factores que más influyen es el valor del suelo. Hoy este valor no depende de la suma de los costes de transformación de uso sino únicamente de si ese suelo tiene vocación de ser urbano. A partir de ahí el valor agrícola desaparece y el único parámetro a considerar será el número de viviendas por Hectárea que potencialmente puedan construirse. Una vivienda construida por Emvisesa de protección oficial le cuesta al adquiriente aproximadamente un 50% menos que una de renta libre. ¿Es realmente el valor del suelo el que determina esta variación de precio?

Los promotores privados hablaran en primer lugar de la diferencia en las "calidades", de los metros cuadrados de las viviendas, etc., etc, y es evidente que no cuesta igual una vivienda de 80 a una de 120 m2 o que tenga suelo de mármol o de terrazo. Si bien esto es cierto, no se justificaría tal diferencia de precio entre una vivienda de una promoción pública a una de una promoción privada. ¿Qué ocurre entonces?

Aquí podemos ver una explicación, cuando menos, interesante: "Debe quedar claro que no es el mercado el que, al elevar los precios en determinados lugares, eleva, a su vez, el precio de las viviendas correspondientes, apartando de allí a las clases que no pueden pagarlo. Es justo lo contrario. Son las clases superiores, dispuestas a pagar el privilegio de disfrutar una vivienda en un lugar determinado, las que elevan el precio de la vivienda, y con ella del suelo, con el fin de expulsar a los posibles intrusos. En una palabra, es el uso el que determina el precio y no al revés" (¿especulación del suelo? Ed. Nuestra Cultura). Cuando se escribió este libro es bastante posible que no existiera el concepto "vivienda-inversión" que dejaría a los autores aún más atónitos en cuanto a la situación actual.

Así, hablaremos claramente lo que parece difícil de entender. El precio de la vivienda viene determinado fundamentalmente por la búsqueda de un margen lo mayor posible de plusvalía, en primer lugar de promotores, en un segundo lugar de la banca y cajas de ahorro a través de préstamos hipotecarios y en tercer lugar del comprador en concepto de "vivienda-inversión", dejando a la inmensa mayoría de la población, aquella que necesita una vivienda simplemente para vivir, fuera de las posibilidades de adquirir o alquilar una vivienda digna.

Pero, ¿qué es la especulación?

La definición "real" (por lo de la academia de la lengua) es:

- Efectuar operaciones comerciales o financieras, con la esperanza de obtener beneficios basados en las variaciones de los precios o de los cambios

- Acción y efecto de especular*

* Operación comercial que se practica con mercancías, valores o efectos públicos, con ánimo de obtener lucro.

Es fácil por lo tanto confundir "especular" con algún tipo de delito. En la práctica, no se incumple ni una sola ley, ni una sola norma u ordenanza en la mayoría de estas operaciones. Veamos un ejemplo.

El Corte Inglés poseía unos terrenos industriales en la Carretera de Su Eminencia recalificados por el gobierno PP-PA de industrial a residencial entre abril (aprobación inicial) y diciembre (aprobación definitiva) de 1998. ¿Qué ocurrió en esos meses?

Primero. El Corte Ingles vende el 19 de junio a la empresa Azul Lebrissa los terrenos por una valor de 1.059 millones de pesetas, empresa creada UN MES ANTES de esta operación.

Segundo. Azul Lebrissa vende estos terrenos a la empresa Urbano XXI por un valor de 1.593 millones de pesetas, EL MISMO DÍA. Es decir, la empresa Azul Lebrissa ganó en un solo día 534 millones de pesetas sin haber movido un ladrillo de sitio.

Esto fue puesto por el Grupo Municipal de Izquierda Unida en manos de la Fiscalía Anticorrupción que en sus informes no veía delito alguno, por lo que esta variación del precio es pura especulación, legal. Sin embargo a nadie se le escapa que esta variación del precio del suelo en un solo día repercutiría mas adelante en el precio de la vivienda. No está de más que los habitantes de esa zona sepan que parte de lo que mensualmente pagarán de hipoteca viene determinado por unos señores que en un mes crearon una empresa, compraron un terreno y lo vendieron el mismo día.

Pero no sólo se trata de algo a gran escala, veamos otro ejemplo: En el año 1998 José C.M. (por poner a alguien) compró su segunda vivienda por 55.300 euros ( 9 millones de pts ) que sin ser usada en ningún momento vendió en el año 2003 por 121.500 euros (más de 20 millones ) obteniendo un beneficio especulativo (también legal, claro) de mas de 10 millones de pesetas en 5 años.

En ambos ejemplos, tanto la empresa como esta persona individual, son agentes "pasivos" en lo que la construcción de viviendas se refiere, tan sólo agentes especuladores en busca de un beneficio rápido.

Sin embargo, y lejos de perdernos en el bosque, lo más llamativo es cuando determinados cargos públicos se aprovechan a nivel personal de los beneficios generados en la adquisición de terrenos, o bien vía modificaciones puntuales de la calificación del terreno y bien cuando aparecen familiares directos o indirectos en la compraventa de terrenos recalificados por determinados ayuntamientos.

Aquí debemos andar con "pies de plomo" no para no "difamar" a ningún personaje. Por ejemplo lo ocurrido últimamente en Camas, que parecía sacada de una película mala de espionaje, en la que una persona da un sobre con dinero a otra para variar su voto en el Pleno del Ayuntamiento, momento en el que son detenidos por la policía.

Pero si vamos al fondo de la cuestión, ni siquiera esto es lo más importante. Los últimos escándalos urbanísticos, sobre todo en la zona costera, tienen una doble consecuencia. Por un lado se puede llegar a pensar que la mayoría de los concejales y alcaldes de las ciudades están metidos en negocios turbios, cosa que no es real, y por otro, no es verdad que la "honradez" de los cargos públicos en la mayoría de las ciudades y pueblos evite la especulación. Expliquemos esto:

Los "escándalos urbanísticos" no son rentables para las empresas ya que significan que han pagado un precio extra a cargos públicos y encima han salido a la luz pública con lo que se cuestiona la promoción en marcha. La forma "ideal" para una empresa no pasa por la corrupción de los administradores. Para aclarar esto un ejemplo. El nuevo Plan General de Sevilla ha cambiado el uso del suelo en determinadas zonas del norte de la ciudad. Concretamente en la barriada de Aeropuerto Viejo, algunas empresas han ido por las viviendas de la zona ofreciendo un pago inmediato por sus viviendas.

Ni que decir tiene que el valor ofrecido esta lejos de lo que pretenden obtener. Sin embargo, si consiguen que los propietarios vendan a un precio bajo y los nuevos propietarios en un futuro próximo construyen en esos terrenos, el beneficio neto obtenido será de miles de millones de pesetas, sin haber salpicado a nadie ni haber cometido ningún delito. En este caso contamos con la suerte de que existe unan asociación de vecinos que estuvo atenta e impidió que muchos propietarios vendieran sus casas, ya que, con lo obtenido sería imposible que pudieran comprar una vivienda en su mismo barrio en las promociones futuras. Aquí, la administración pública no ha cometido ningún delito pero posibilita la especulación.

Otro caso curioso en esta misma zona es lo ocurrido con el canal del arroyo Tamarguillo. Explicar brevemente que el actual canal del Tamarguillo, en el norte de la ciudad se prevé su cambio de emplazamiento mas al norte, liberando esos terrenos para futuras promociones tanto de vivienda como industrias. Sin entrar en la cuestión de la idoneidad de este nuevo emplazamiento, lo ocurrido es que los terrenos donde en un futuro pasará el nuevo cauce van a ser expropiados por el Ministerio de Medio Ambiente, pagando por ellos el valor de suelo rústico, mientras, el suelo liberado cercano al cauce actual, también rústico, ha entrado en "valor" con lo que las empresas privadas están ofreciendo sumas millonarias a los propietarios actuales de esos terrenos. ¿Dónde se encuentra la lógica? En ningún sitio. Pero aunque aquí no exista sospecha alguna de la "intermediación" de los poderes públicos, es evidente que estos mismos poderes propician, queriéndolo o no, que se den 4 euros a unos propietarios y otros se hagan millonarios.

Actual política de vivienda

Sin entrar en guerra de cifras, el Ayuntamiento pretende según lo aprobado en el Plan General que se construyen en los próximos años 58.724 viviendas, de las que 24.219 (41,24%) serán viviendas con algún tipo de protección pública.(decir aquí que el porcentaje mínimo marcado por la ley es del 30%, gracias señorito por la tierra para las macetas). Es sabido que la vivienda de protección pública le cuesta al adquiriente aproximadamente un 50% menos que una libre. Así, nos planteamos la primera pregunta lógica. Si el precio de la vivienda está por encima de las posibilidades de la mayoría de la población y la vivienda protegida es mucho más barata, ¿porqué entonces el 41% sólo?, ¿Porqué no un 50%, un 70%, un 100%?

La respuesta nos la dio el propio Delegado de Urbanismo, Emilio Carrillo en rueda de prensa: teniendo en cuenta que de las 50.000 solicitudes de vivienda publica a Emvisesa (la empresa de la vivienda del Ayuntamiento de Sevilla), un porcentaje alto son de unidades familiares en la que diferentes miembros presentan una solicitud para tener mas oportunidades y que al menos 10.000 no cumplen los requisitos económicos necesarios, con lo previsto se soluciona el problema de la necesidad de vivienda pública.

Así, según el Delegado, 10.000 personas no necesitan vivienda pública porque no tienen con que pagarla, buen razonamiento; y segundo, se le pasa un poco por alto que el objetivo por ellos marcados es que estas viviendas estén construidas en 2.016, y si ya hoy se necesitan ese 40% para solucionar, según él, el problema de la vivienda protegida, ¿qué ocurrirá dentro de 10 años? Los propios datos de sus documentos cifran que en estos años 20.000 jóvenes necesitarán una vivienda por emparejamientos. O bien se hacen todos funcionarios públicos o con los 10.000 que no solo no son funcionarios sino que ni siquiera pueden acceder a una vivienda protegida va a hacer que se produzca una nueva bolsa de al menos 30.000 jóvenes sin medios económicos para poder salir de casa de sus padres.

Otro dato curioso. Entre el 91 y 2001 la población en Sevilla creció en 1.605 personas, un crecimiento del 0,23%, mientras que en ese mismo periodo se construyeron 51.019 viviendas, un 20% más y según ese mismo estudio el crecimiento poblacional será parecido en los próximos años. Dos datos olvidados consciente o inconscientemente: primero la inmigración, dato desconocido ya que los ayuntamientos no quieren aplicar la ley y censar a toda personas que residen en la ciudad, tenga o no documentación válida, pero desde luego que es un número importante y segundo, la "vivienda inversión". Es decir, de esas 51.019 viviendas construidas en los últimos años, ¿cuántas están siendo realmente utilizadas? No olvidemos que el fenómeno de la vivienda desocupada no se da únicamente en el Casco Antiguo, sino en toda la ciudad, es más, es muy superior en las nuevas áreas de crecimiento como Sevilla Este.

Sin duda la actual política de vivienda en Sevilla supera con creces en 4 años lo realizado en los últimos 10, sin embargo está lejos de acercarse siquiera a la solución definitiva del problema, y en parte, ya que es tal la necesidad de vivienda no satisfecha en los últimos años que tendrían que utilizar todos los recursos durante una década para solucionarlo.

¿Que recursos tiene la administración para solucionar el problema?

Dice la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía en su artículo 3.1 apartado e) "garantizar la disponibilidad de suelo para usos urbanístico, la adecuada dotación y equipamiento urbanos y el acceso a una vivienda digna a todos los residentes en Andalucía, evitando la especulación". Igualmente, el Plan General de Sevilla "reconoce instrumentos específicos para la ampliación del mismo, los siguientes:

a) la determinación del sistema de expropiación en unidades de ejecución del Suelo Urbano No Consolidado o urbanizable. En este sentido se determina este sistema de actuación público allí donde la presencia de intereses municipales aconseja que todas las facultades de la actividad de ejecución se dispongan en manos de la Administración Urbanística.

b) la expropiación de terrenos por incumplimiento de la función social de propiedad.

Con el panorama anteriormente descrito, podemos considerar que no es una función social de la propiedad la búsqueda del beneficio, y si el garantizar una vivienda digna a todos los residentes en Andalucía, con lo que, la Administración tiene en su mano todos los medios necesarios para evitar la especulación.

¿ Porque no lo hace entonces ?

Aquí es fácil entrar en un terreno difícil, sin embargo podemos adelantar algunas conclusiones, que si bien no son las únicas, son al menos importantes. Caja San Fernando obtuvo en los primeros seis meses del año 2006 un beneficio neto de 48,37 millones de euros, lo que supone un incremento del 116,6% respecto al mismo periodo del ejercicio anterior, los créditos con garantía real (hipotecas a particulares) crecieron un 28,9%, con un saldo de 5.056 millones.

Esta Caja de Ahorros, participa en empresas constructoras como AMASATEC SA e inmobiliarias como "San Fernando Inversiones Inmobiliarias"; "Capitel Servicios inmobiliarios" "Desarrollo Inmobiliario Siglo XXI"; "Tulis Promociones Inmobiliarias"; "Inmojasan SA"; "Inversiones Arrejanosa"; "Katenga Desarrollos inmobiliarios" "Promociones Eurosevilla 2000 SA"; "Riosevilla 98 promociones inmobiliarias SL" y está relacionada en empresas como "Uriva SA" o "Gremium 2000"

Vemos por tanto un doble interés, no solo ya en absorber las hipotecas que generan enormes beneficios, sino estar en el proceso desde el inicio. Bien, no descubrimos nada, pero, ¿qué tienen que ver los beneficios de la caja de ahorros con los administradores públicos?

En el año 2002 se hicieron públicos los datos de 1999 de la deuda que los partidos políticos tienen con las cajas de ahorro, siendo:

PSOE ... 56.454.111 €
PSC ... 19.545.189 €
PP ... 15.772.186 €
PNV ... 14.182.613 €
IU ... 9.795.291 €
CDC ... 8.625.243 €
ERC ... 5.617.271 €
BNG ... 1.079.204 €

No tenemos datos posteriores, lo que sí tenemos es que El Tribunal de Cuentas ha denunciado repetidamente a los partidos por condonación ilegal de deudas. Los partidos políticos posibilitan la construcción de vivienda libre aumentando el beneficio de las cajas de ahorro a cambio de nuevos prestamos y la condonación de deudas antiguas. Desde los propios partidos se

apunta a que es necesaria una ley de financiación de los partidos, pero conociéndolos no es difícil saber que iría en la línea de financiar con más dinero público el gasto corriente de los partidos, olvidando que los partidos son agrupaciones de personas y no una parte mas de la administración. En definitiva, actualmente la vivienda es un producto más en la selva de la búsqueda del beneficio, sin tener nada que ver con las declaraciones de intenciones de las constituciones y leyes que dicen que es una necesidad y un derecho. No tienen ningún pudor los administradores públicos y la gran banca en decir una cosa y hacer otra, por lo que es necesario un cambio de la raíz de esta situación, mientras tanto es imposible una solución definitiva al problema de la vivienda.

Viviendas VPO, sorteos de viviendas y otros debates

Actualmente se da un debate en algunos sectores sobre la conveniencia o no del sistema de viviendas de protección oficial. No entraremos en el fondo de ese debate, ya que hay algo que parece claro. Tanto para el control, como el uso efectivo, como para mantener un sistema realmente público de vivienda, parece que el sistema mas acertado es el alquiler público.

Sin embargo en la medida de que sabemos que no todo lo plasmado aquí va a ser efectivo, hay algo que debe quedar claro, y es que lo que no debe permitirse en la situación actual es que se construyan más viviendas de renta libre. En cuanto al sistema de sorteos, no existe ningún sistema mejor que otro mientras que no existan posibilidades para todos. Mientras existan personas que no puedan acceder a una vivienda digna, ni el sorteo, ni las listas de solicitantes ni ningún otro sirve porque siempre alguien se queda fuera. Ya que algunos pensarán que los periodos revolucionarios son parte de la historia pasada pero no de la futura, apuntaremos algunas formas, también "legales" de acabar con el problema.

Propuestas

- Sobre el valor del suelo

"Utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación" (artículo 47, CE). El único pacto político realmente efectivo sería determinar que todo el suelo con vocación urbana sea suelo público. La legislación actual lo permite y lo aconseja como instrumento de intervención del mercado de suelo, mediante la figura de reservas de terrenos. Esta modalidad de intervención, no aplicada de manera efectiva en ningún Plan General de Ordenación Urbanística, abre la posibilidad a los Ayuntamientos para que adquieran suelo con vocación urbana a precio de valor rústico. Una vez obtenido, éste suelo pasaría a ser propiedad municipal utilizándose para la construcción de viviendas de protección oficial u otros regímenes de protección pública. Con esta determinación pública se acabaría de manera fulminante con prácticamente todos los procesos especulativos de recalificación urbanística.

Este suelo público puede repercutirse en el destinatario de la vivienda, en cuyo caso no superará el quince por ciento del valor final de aquella, frente a la repercusión actual de mas del cien por cien cuando el suelo es de propiedad privada; también es posible determinar que el suelo adquirido siga siendo propiedad municipal y se otorgue a los compradores de las viviendas el derecho de superficie, de tal manera que el municipio mantendría un patrimonio público de suelo, garantizando su uso no especulativo para las generaciones futuras. El suelo como el aire o el agua es un bien escaso y esencial, la vivienda un bien de primera necesidad y no una mercancía con la que se pueda traficar. Los conceptos de propiedad privada han de ser modulados de acuerdo con la realidad social de cada momento histórico.

- Sobre la vivienda desocupada

Expropiación de toda vivienda desocupada, desde luego que es discutible los plazos y formas en las que se considera una vivienda desocupada, que se mezcla a veces con la segunda vivienda. Sin embargo una enorme bolsa de vivienda vacía sobre todo en el casco antiguo es claramente expropiable por la dejadez de sus propietarios a la hora del mantenimiento del edificio, buscando la ruina legal. Uno de los problemas que la administración pública dice tener para hacer efectiva la expropiación es la falta de recursos económicos para ello. Sin embargo no existen esos problemas para macro proyectos tipo mercado de la Encarnación.

- intervención en la vivienda - inversión

Aplicando formas de control entre propietarios - notarios - entidades financieras para evitar que se declaren unos valores de vivienda y se paguen otros. Igualmente, al declarar la vivienda como una necesidad social, aplicar normas para que sea necesario la declaración de la necesidad de la compra de una nueva vivienda.

- sobre los partidos políticos

Reformas encaminadas a aclarar la financiación de los partidos políticos, evitando las donaciones privadas anónimas, haciendo públicas las cuentas, ya que público es gran parte del dinero que reciben y creando comisiones de control ajenas a los partidos. (la Junta de Andalucía posee una Comisión de control de la financiación de los partidos formados por miembros de PSOE, PA y PP, "el zorro cuidando las gallinas..."

- Despenalización de la ocupación

En la misma línea, una vivienda vacía debe tener un valor social, por lo que su uso por otra persona necesitada no debe ser un delito.

- Incluir a la población en la gestión pública de la vivienda

A través de cooperativas. Es indudable que el concepto cooperativa de vivienda ya no representa lo que su nombre indica, estando detrás de dichas "cooperativas" empresas privadas con un claro interés en la búsqueda de beneficio quedando el "cooperativista" como un simple comprador a plazo mas de una vivienda.

Con ejemplos quizás minoritarios, pero no por ello menos efectivos, como las cooperativas de autoconstrucción en Marinaleda o la desarrollada por las "Cooperativas Jóvenes de Alquiler de Vallecas", llevando la gestión y conservación de más de 500 viviendas públicas de alquiler para jóvenes de menos de 35 años, viviendas públicas gestionadas por la cooperativa, dan un dato que hace pensar en que es posible este régimen.

Rafa Jiménez para asamblea por una vivienda digna

Fuentes: Informe de población y vivienda de la Oficina del Plan General de la GMU Avance del Plan general de Sevilla Padrón municipal de habitantes del Ayuntamiento de Sevilla Anuario estadístico Diputación Provincial de Sevilla Memoria de Ordenación Del Plan General de Sevilla Documento "Mapa de la especulación" de la Gerencia de Urbanismo"