Bancos + turismo = colapso del acceso a la vivienda en el Estado español

El Banco de España (BE), arrastrando los pies, ha dedicado por fin una atención especial al grave problema de la vivienda en España en su informe anual 2025 (capítulo 2, páginas 126-206), añadiendo incluso un mapa interactivo sobre el mismo[1].

Para el BE "la demanda de vivienda crece con fuerza", pero ¿en qué vectores de demanda? Porque la que se resuelve en compras (sobre todo de la única oferta significativa que es la de vivienda no nueva) lo es por parte de inversores (domésticos o foráneos) y no por la de nuevos hogares que la necesitan.

Hablamos de viviendas usadas que supusieron el 90% de las transacciones en 2025 (p. 131), de las cuales las segundas residencias o desocupadas son el 60% (p. 153). Una demanda y compra de viviendas usadas que alimenta aún más el que el 70% de los alquileres de viviendas lo sean por pequeños propietarios-inversores que tiene dos o una vivienda en el mercado (p. 170)

Son inversores que buscan rentabilidades sobre todo en el mercado de los alquileres turísticos o de temporada, al comprobar que -según el informe del BE que estoy citando- "la rentabilidad total de la inversión en alquiler residencial se situó por encima de los depósitos bancarios o de los bonos soberanos en la UEM" (p. 171).

Ya que, en un auténtico círculo vicioso, ante los elevados esfuerzos para la adquisición, constata el BE: "el mercado del alquiler tiene una especial relevancia en la expansión inmobiliaria actual" (p. 139) sobre todo para jóvenes e inmigrantes, reforzado en las zonas con especial atractivo turístico que cuentan ya un parque con 400.000 viviendas para este uso (p. 161). La rentabilidad media para estos propietarios-arrendatarios es del 5% (p. 170) frente a la no retribución del ahorro en los bancos. Este motor acelerador no se conjuga nada bien con el silencio del BE sobre la ridícula remuneración en España de los depósitos bancarios, asunto que es de su directa incumbencia.

De manera que estarían confluyendo dos motores y aceleradores tóxicos de esta burbuja: por un lado el ahorro de los residentes que huye de los depósitos (que el sistema bancario no remunera en un contexto inflacionario) y, por otro, una demanda turística (extra hotelera de no residentes de bajo coste) que está colapsando los principales destinos (Madrid, Barcelona y áreas de costa).

Sorprende por eso comprobar que en las "ideas principales" con las que resume el BE este capítulo de su informe (p. 127-128) no se hace ni una sola referencia al sistema bancario español y apenas una referencia al uso turístico.

¿Qué propone el BE para desactivar estos dos aceleradores por el lado de la demanda? Muy poca cosa, porque se centra en poner en primer plano un vector de demanda (los que se hipotecan para comprar y residir en la misma) que es hoy residual[2]. Y lo hace con el objetivo central de evitar situaciones de riesgo para el "crédito bancario".

Una medida que -a la vista de lo que precede en este análisis- no es eficiente para frenar los dos motores principales de la burbuja de demanda. Al menos para frenar el motor que tiene que ver con la no remuneración de los depósitos bancarios. Y sobra decir que sobre el motor turístico que alimenta nuestro excepcional crecimiento[3] del PIB, ni se nombra la posibilidad de embridar la demanda extra hotelera hoy masiva y explosiva.

¿Que propone el BE por el lado de la oferta? De entrada, se resiste a sacar conclusiones de que la oferta privada sea incapaz de generar las viviendas necesarias (que en sus estimaciones se acercan ya al millón) y que -por tanto- este mercado, como mucho, abordará el segmento de mayores precios. Para el resto de la demanda potencial el BE utiliza un eufemismo ("rigidez de la oferta"), en vez de reconocer lisa y llanamente que el mercado privado no funciona. Pese a comprobar un "crecimiento de la producción de vivienda sistemáticamente por debajo del aumento del número de hogares" (p. 139)

Cabría suponer que, en consecuencia, solo la oferta pública[4] (prioritaria de un parque para alquiler) podría abrir expectativas para la demanda de vivienda de los sectores de trabajadores más jóvenes e inmigrantes, que son los que más sufren esta burbuja. Algo que está colapsando la movilidad en parte el mercado de trabajo (en el sector privado y en los servicios públicos). Pero, de nuevo, en las "ideas principales" con que resume el BE este capítulo (p. 127-128) no hace ni una sola referencia a la vivienda pública.

Sucede tal "olvido" en las ideas principales a pesar de que en un apartado relativo a las "políticas públicas" (p. 176 y ss) presenta una radiografía demoledora -en su gráfica 2.14- que paso a reproducir.

Y, así, aunque constata un nivel de construcción del parque público en los últimos años "muy alejadas de las 62.000 viviendas protegidas que se terminaban anualmente en la década de los noventa o de las 56.000 viviendas de la década de los 2000" (p. 178), se abstiene de sugerir objetivos coherentes con su diagnóstico o de calificar los programas públicos existentes en relación a esos objetivos.

Tampoco se avanza mucho sobre las posibilidades que podría abrir la rehabilitación del parque vacío o sub utilizado: "la capacidad del parque de viviendas construidas para absorber el aumento de la demanda residencial" (p. 153). Aunque ciertamente dicha capacidad sea en Ourense del 50 % mientras en Madrid lo es del 12 % (disponibles para incrementar la oferta residencial).

Por fin en un apartado de "implicaciones macroeconómicas" derivadas de los problemas de este mercado (p. 172 y ss) es sintomático que no evalúe los niveles de pobreza de los costaleros de la actual burbuja de alquileres privados en ausencia de alquiler social.

Aunque no deja de constatar -para más escarnio- que las regulaciones y/o prórrogas de alquileres que pretenden combatirla provocan "proceso de fijación de precios que tendrían como objetivo cubrirse ante las regulaciones que limitan los aumentos por debajo de la inflación" (p. 152, 185)

A estos efectos de empobrecimiento los resume de una forma curiosa: "unos elevados esfuerzos para acceder a una vivienda suponen un aumento de la proporción de hogares cuyo consumo se encuentra restringido por el gasto en vivienda" (p. 173). Con lo que consumo restringido o vulnerabilidad serían las formas correctas de hablar de pobreza para los analistas del BE.

Analistas que no cuantifican los efectos sobre el riesgo de pobreza y la mayor desigualdad. Con este tipo de eufemismos no sorprende que en el informe no se compare el esfuerzo actual en el mercado libre y en el de alquiler social, así como sus implicaciones en cuanto a pobreza y desigualdad[5].

Al Banco de España, en fin, solo parece preocuparle los eventuales riesgos de solvencia para las entidades financieras, asociados a una explosión de los precios inmobiliarios en los últimos años (explosión sobre la que se mantuvo al margen). Al mismo tiempo ni se le ocurre actuar sobre una política de nula remuneración del ahorro por esas mismas entidades, que así alimentan aquella explosión mientras acumulan beneficios super millonarios.

El BE por activa y por pasiva actúa así como un ejemplo perfecto de captura del regulador. Y mientras a sus escuderos políticos y mediáticos se les llena la boca con aquello de que es un organismo independiente, el capitalismo financiero español sigue haciendo de las suyas.

En resumen. Si hace un año decía que estábamos ante un informe realizado bajo "la batuta de un director de orquesta que, primero, fue -no por casualidad- director del servicio de estudios del BBVA, luego director de la AIReF -a propuesta del PP-, y en la actualidad gobernador del Banco de España -a propuesta del PSOE-"... un año después, a la vista del informe actual que aquí he revisado, ahí seguimos: alimentando el relato y los intereses del más puro centrismo neoliberal.

Si mi diagnóstico de la grave situación acumulada desde crack inmobiliario del año 2008 es correcto, todas las movilizaciones sociales serán pocas y para obligar a arrendadores, financieros, emprendedores del turismo masivo y estrategas del voto de una "sociedad de propietarios" a que abran espacio real al derecho a la vivienda que al parecer figura en nuestra Constitución.

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[1] Problema que aún el pasado año no se destacaba como una prioridad nacional (ver aquí)

[2] Solo el 50% de las compras necesitan crédito hipotecario en 2025 (p. 132) y por una media del 66% del valor

[3] En enero de 2025 escribía "que el elevado crecimiento económico y del empleo del conjunto de la economía española parece que está siendo muy dependiente de las actividades de servicios y ocio asociadas a los usos turísticos (de extranjeros y residentes) concentradas en algunas Comunidades Autónomas, que son las que impulsan hacia arriba la media de crecimiento del PIB del conjunto del país" (ver aquí)

[4] Serían necesarias cien mil viviendas públicas al año para alquiler (ver aquí)

[5] Mientras si analiza con detalle los efectos sobre la movilidad interna y la localización de inmigrantes (p. 203 y ss.) que preocupan a las empresas. Así para la desigualdad podría citar la Encuesta de Presupuestos Familiares del INE, pero no lo hace.

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