Qué 13 caseros privados acumulan 100.000 viviendas en alquiler en el Estado español

Pese a que ni el Gobierno ni los medios publican los nombres de los fondos y bancos que controlan el mercado del alquiler, sabemos que los 11 mayores propietarios privados de viviendas en alquiler acumulan en el Estado español 80.750 contratos de alquiler. Pero podrían ser muchos más.

El Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030 ha avisado por carta a 13 grandes inmobiliarias y fondos de inversión, propietarios de aproximadamente 100.000 viviendas en alquiler, de la obligatoriedad de aceptar la prórroga de los contratos de sus inquilinos que expiran entre el 22 de marzo y el 31 de diciembre de 2027 y que así lo soliciten. Sin embargo, ni la información publicada en los medios ni el propio Gobierno aclara cuáles son estas empresas que acumulan un porcentaje significativo de las viviendas en alquiler en el Estado español.

Pese a esta curiosa omisión, varios estudios nos permiten realizar una lista tentativa de quienes son los grandes caseros privados del país. Para este artículo se han utilizado las investigaciones de la Fundación Civio, que solicitó información a las Comunidades Autónomas sobre las empresas o entidades públicas que acumulen 50 o más contratos de alquiler con fianzas registradas en las entidades de vivienda autonómicas. Tan solo 11 territorios aportaron a Civio los datos solicitados: Madrid, Catalunya, Illes Balears, Andalucía, Aragón, Castilla-La Mancha, Galiza, País Valencià, Canarias, Nafarroa y Euskadi.

Los datos de este artículo son, por tanto, incompletos: no incluyen a Castilla y León, que, según indica Civio, se ha negado a facilitar información, ni a Extremadura, Asturias, Cantabria, Murcia, La Rioja y Nafarroa, donde no es obligatorio el depósito de fianzas de los contratos de alquiler. Además, según indica la fundación, estos datos tampoco incluyen "las casas de empresas con menos de 50 alquileres --aunque dependan de grandes grupos o fondos de inversión--, ni tampoco las de megatenedores que sean personas físicas". Unas limitaciones, indica Civio, "impuestas por el Consejo de Transparencia y Buen Gobierno de la Comunidad de Madrid". Los datos tampoco incluyen, como es evidente, las viviendas alquiladas cuya fianza no ha sido depositada en la entidad regional pertinente ni los alquileres en negro. Por tanto, debemos tener en cuenta que estos datos son extremadamente conservadores, ya que los grandes bancos y fondos de inversión podrían controlar muchas más viviendas de las localizadas por Civio a través de filiales que hayan quedado bajo el radar.

Pese a las limitaciones, a través de la información publicada por la fundación, se pueden extraer conclusiones sólidas sobre la estructura de propiedad en el parque de viviendas en alquiler y los grandes nombres que controlan el mercado. De este artículo se han excluido las administraciones públicas y sus empresas dependientes, algunas de las cuales, como la SAREB, la Comunidad y el Ayuntamiento de Madrid o la Generalitat de Catalunya, figuran entre las entidades con mayor número de viviendas en alquiler.

Nos centraremos en los propietarios privados, ya que, pese a que algunas administraciones y empresas públicas actúen como verdaderos fondos buitre, sería presumible que el Ministerio de Consumo no tuviese que recurrir a estos métodos para que los contratos dependientes de empresas públicas se prorrogasen conforme al decreto aprobado. En cualquier caso, sería deseable que el Gobierno hiciera públicos estos datos.

Los datos de Civio indican que 737 empresas o grupos empresariales acumulan al menos 50 viviendas alquiladas en once comunidades autónomas; entre todos, superan los 178.000 alquileres, una cifra que supone "cerca del 10% de los 1,8 millones de hogares en régimen de alquiler que contempla en estos territorios el Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda". La mayoría de estas entidades son inmobiliarias (604 de las 737 empresas que suman más de 87.100 contratos de alquiler), sin embargo, quienes más viviendas acumulan son, "con mucha diferencia", fondos de inversión estadounidenses (16 fondos con casi 32.200 viviendas en alquiler) y bancos (15 bancos con unas 40.500 casas alquiladas).

A estas 178.000 casas arrendadas por megatenedores privados se suman otras 117.800, propiedad de administraciones públicas, y 7.300 alquiladas por "medio centenar de asociaciones, fundaciones, entidades religiosas o comunidades de bienes que también superan los 50 alquileres". Civio ha contabilizado 303.150 viviendas alquiladas por entidades megatenedoras tan sólo en 11 comunidades autónomas, un dato que supone el dominio sobre más del 15% del parque inmobiliario en alquiler.

CaixaBank y Blackstone: los dos mayores caseros de España

Según los datos recopilados por Civio, CaixaBank es el mayor casero de España. Es el arrendador de los inquilinos que viven en aproximadamente 22.000 viviendas alquiladas en 11 comunidades autónomas. Es "el mayor casero privado en Andalucía, con cerca de 7.500 contratos de alquiler, y también en Aragón --con medio millar--, en Catalunya --con más de 5.000-- y en el País Valencià --2.671--". Civio destaca también que, en los territorios donde Caixabank no es el mayor casero, está entre los principales. A CaixaBank le sigue Blackstone. El fondo de inversión estadounidense es el segundo mayor rentista de las 11 comunidades analizadas al tener alquiladas unas 19.600 viviendas, a través de 27 filiales. De ellas, más de 13.000 están localizadas en la Comunidad de Madrid, donde es el mayor arrendador privado.

A distancia le sigue la compañía estadounidense de capital inmobiliario CBRE, con 8.096 viviendas alquiladas, el fondo de inversión Cerberus, con cerca de 7.000, y el Banco Santander con 5.001 casas en alquiler. Más abajo aparecen el fondo TPG Capital, con casi 1.700, Ares Management, Lone Star y Goldman Sachs, también estadounidenses.

El ranking de los 13 mayores caseros de España

Basándonos en los datos de Civio y, ante la falta de publicidad de una lista oficial por parte del Gobierno de España, los 11 mayores propietarios privados de viviendas en alquiler en el Estado acumulan, solo en 11 comunidades autónomas 77.496 alquileres. Los mayores caseros privados del Estado español son los siguientes: