Critica al Plan Andaluz de Vivienda.

La publicación del IV Plan de Vivienda por parte de la Conserjería de Obras Públicas y Transportes nos ofrece la oportunidad de hacer una crítica a la intervención pública en materia de vivienda.

El Plan de Vivienda Andaluz sigue una marcada línea social demócrata (según se entienden en la política actual estas palabras) con tímidas intervenciones en el mercado de suelo. Es completamente deudora de la Ley de Ordenación Urbana de Andalucía del 2002, que a su vez no es sino la extrapolación con ligeros cambios de la Ley estatal de 1992. Así, partiendo simplemente de un texto que aún no ha sido aplicado y que se parecerá a muchos otros planes autonómicos.

La principal deficiencia de este plan es la contradicción entre los objetivos que pretende marcarse, a partir de un análisis bastante acertado, con los medios que dispone para cumplirlos.

Sobre el análisis.

Se trata de un análisis crítico, que marca unos objetivos en la línea de la Ley de Ordenación urbana, esto es, la lucha contra la especulación y la intervención en el mercado de suelo para reducir los precios abusivos.

En Andalucía, entre 1996 y el 2002, el precio de la vivienda ha crecido en un 76%, mientras que los salarios solo han aumentado un 14%, lo cual lleva a que, como termino medio, una familia andaluza ha de gastar un 41,6% de todos sus ingresos en pagar a las entidades financieras que le concedieron el crédito para su vivienda. A esto hay que unirle, el texto del plan lo olvida, la gran proporción de trabajo negro y temporal, así como el elevado número de parados, para los cuales sus sueldos no han crecido en absoluto.

La Junta, por supuesto, asume un papel paternalista ante los trabajadores que deben hacer este sacrificio para poseer un techo. Sin embargo nadie se cuestiona que es lo que obliga a este enorme sacrificio. Es por completo insensato que una familia gaste el 50% de sus ingresos en una vivienda durante décadas, o que las hipotecas esclavicen a las personas durante gran parte de sus vidas productivas. Es tanto mas injusto en cuanto a que estas personas hipotecadas, no están endeuda por la compra de la casa, el incremento abusivo de los precios no proviene de la construcción, no esta pagando el ladrillo, el cemento, el albañil lo que realmente encarece la vivienda es el suelo, que crece por encima de la vivienda, y los intermediarios. Así que estas personas, que podemos ser todos nosotros, están pagando toda su vida para contribuir a la riqueza del/los propietarios del suelo, así como de los intermediarios, las inmobiliarias.

Esto es así, gracias a que el suelo posee unas propiedades monopolísticas que no poseen otros productos. El suelo no se puede producir en serie, no se produce, está ahí. No hace falta invertir en el para conservar su valor por lo que puede sufrir abandono durante décadas. Cada metro es único en el espacio en cuanto a su relación el resto de los elementos que componen dicho espacio. Un metro de suelo situado en el centro de una ciudad media-grande andaluza es un valor en constante alza. Su especifidad lo convierte en un valor monopolístico, como podría ser el valor de una obra de arte. Lo que le otorga una cualidad especialmente idónea para ser objeto de inversiones de capital, con una seguridad y una rentabilidad que no puede igualar ningún valor de la bolsa. La propiedad monopolística del suelo anula la influencia de la ley de la oferta y la demanda sobre su precio. El análisis que incluye el plan ofrece datos esclarecedores a este respecto. Así, en Andalucía, se constituyen 50000 nuevos hogares por año, mientras el ritmo de construcción de viviendas se sitúa en 100000 por año. Esto se debe al uso del suelo y la vivienda como objeto de inversión mas que como valor de uso, su reflejo es el numero de viviendas que quedan vacías (35.000 en Sevilla según Hacienda) y en el incremento de las segundas residencias, que se explica por otra parte por el alto poder adquisitivo de una franja reducida de la población que puede dar uso a varias viviendas o puede utilizar aquellas que no utilice como inversión familiar.

La junta aprovecha los datos que presenta el plan para arremeter contra el gobierno central y sus medidas liberalizadoras como responsables de esta situación, especialmente la Ley de valoración y Régimen del Suelo de 1998. Con ella, la valorización del suelo por la administración ya no se fundamenta en su valor inicial en función de su clasificación, sino en el valor de expectativa del mercado. Sin embargo, en el periodo previo a la entrada en vigor de la citada ley, dicha valorización no ha supuesto ningún freno a las tensiones especulativas, pues se trata de una valorización irreal. En todo caso, la ley, puede traducirse en un encarecimiento de las expropiaciones.

Un segundo caballo de batalla contra el gobierno central es el descenso del número de viviendas protegidas construidas en el Estado. El nuevo Plan de Vivienda Estatal, supone la reducción del número de viviendas protegidas en un 61,9% para Andalucía respecto del anterior periodo. Esto supone, tan solo 5000 viviendas al año, cuando Andalucía acoge el 20% de la población joven del estado, que es a su vez el colectivo mas necesitado de estas medidas según su lógica.

Sobre las viviendas subvencionadas.

El presupuesto del plan para viviendas es de 180000€. La Junta ha dirigido en este Plan de vivienda un 33,3 % de la inversión en vivienda a aquellas en régimen de venta, un 11, 1 % a las de alquiler y un 55,5 % a la rehabilitación. La variación más notable respecto de planes anteriores parece ser el incremento de la inversión en el alquiler. El fomento del alquiler parece ser la principal baza para calmar las tensiones en la población que no puede acceder a una vivienda en propiedad.

La mayor innovación en las tipologías de viviendas protegidas son las Viviendas Protegidas de iniciativa Municipal y Autonómica. (MYA). Son estas viviendas dirigidas a las clases medias con ingresos no superiores a cuatro veces el salario mínimo interprofesional, aproximadamente unas 280000 Pts. Una familia con estos ingresos no es, ni mucho menos, de las más necesitadas en Andalucía. La introducción de esta figura parece dirigida fomentar el mercado de viviendas en lugar de cubrir una necesidad real.

Tanto en esta, como en las tipologías de VP dirigidas a clases mas bajas, los porcentajes del precio de la vivienda subvencionada rozan el ridículo, alrededor del 5%. Esto no supone ningún alivio para las familias de clase trabajadora que buscan la posesión de una vivienda. La verdadera ayuda de la vivienda protegida es la facilitación del préstamo, es decir, la ayuda al endeudamiento de la familia.

El endeudamiento de las familias en el Estado alcanzó el año pasado el ½ billón de € (EFE), un record histórico sustentado en su mayor parte por el mercado de los créditos hipotecarios. Si el crédito hipotecario es la soga alrededor del cuello del obrero que le impide caer en el abismo del sin techo, la subvención pública ayuda a ajustar esta soga.

Por otro lado, la mayor parte de la subvención se dirige a los promotores de la vivienda. Con esto lo único que se promueve es la construcción de más viviendas, que, como hemos visto, no corresponden a una demanda real, al menos en su número.

Estas ayudas no tendrán, como no han tenido hasta el momento, ninguna utilidad para bajar los precios del mercado, si admitimos el enorme numero de casas vacías y el hecho de que los precios vengan empujados por la inversión especulativa. Así, el objetivo de influir en el mercado con este plan es imposible, pues aumentando la oferta de viviendas no bajarán los precios, al menos en la coyuntura actual.

El fomento del alquiler por su parte, puede suponer la tabla de salvación para una población que en muchos casos no podrá acceder nunca a una vivienda en propiedad, debido a la escasez de empleo y la escasa estabilidad del mismo.

Sobre las medidas contra la especulación.

La Ley de Ordenación Urbana de Andalucía del 2002, introducía nuevas figuras respecto de los derechos y deberes de los agentes privados propietarios. Así aparecen las figuras de agente urbanizador y agente rehabilitador. Estas figuras persiguen parcialmente el objetivo de introducir los solares y las casas en ruina en el mercado de viviendas, obligando al propietario a edificar o a rehabilitar según el caso. Esto parece insuficiente si un 50% de las nuevas planta de Andalucía son absorbidas por la inversión especulativa y no responden a una demanda real. En este caso daría igual el estado de la vivienda o solar, pues existe un gran número de viviendas en perfectas condiciones de habitabilidad que también permanecen vacías. Esta medida solo parece efectiva en áreas con características muy definidas, como son los barrios obreros viejos de los centros históricos, donde la especulación se ceba en las casas y patios antiguos.

En cuanto al Plan de Vivienda, uno de los aspectos mas interesantes de este apartado son las Bolsas de Alquiler. Es la única medida directa en el Plan para combatir la especulación, y parece igualmente inútil a las introducidas en la Ley de Ordenación Urbana.

Con estas bolsas se pretende introducir viviendas, que hayan permanezcan vacías, en el mercado. Así, se subvencionaría a los intermediarios (agencias inmobiliarias) con 600€ por vivienda efectivamente alquilada.

Se pretende frenar la especulación subvencionando a los especuladores con dinero público. De esta forma, no serían las plusvalías del negocio inmobiliario las que repercutirían en la sociedad, como pretende la Ley de Ordenación Urbana, sino que serían las plusvalías de la sociedad las que repercutirían en los especuladores, por obra y gracia de la Junta de Andalucía.

Las consecuencias de esto, bastante escasas previsiblemente, serán el hecho de que cuando resulte mas rentable especular, la vivienda permanecerá vacía y cuando resulte mas rentable recibir la subvención, se alquilará.

En conclusión.

La consecuencia real de este plan, al igual que el resto de los planes públicos de vivienda, es potenciar una parte del mercado, el mercado de viviendas protegidas. Subvencionando a los promotores por un lado y promoviendo el endeudamiento de las familias por otro. Potenciar la oferta y la demanda de este mercado, como hemos comprobado, es inútil para cumplir los objetivos de reducir el precio de la vivienda o acabar con la especulación.

La polémica entre el gobierno español y el andaluz o entre socialistas y populares, queda así reducida a meras escaramuzas por el poder sin un contenido político real, pues tanto si se busca la liberalización del mercado como si se procuran tímidas intervenciones en él, ambos persiguen en realidad potenciar dicho mercado y no acabar con sus contradicciones. Acabar con las contradicciones del mercado de la vivienda supondría necesariamente acabar con dicho mercado.